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Urteile des Bundesgerichtshofes (BGH) zu den Betriebskosten

Vorauszahlungen

Setzt der Vermieter beim Vertragsschluss die monatlichen Vorauszahlungen für die Nebenkosten zu niedrig an, so gibt es bei der ersten Jahresabrechnung oft eine böse Überraschung für den Mieter: Er soll eine hohe Nachzahlung, womöglich Tausende von Euro, leisten. Schon bisher hatte sich die Rechtsprechung schwer getan, die Nachforderung zu begrenzen, denn kaum ein Mieter konnte beweisen, dass der Vermieter ihn mit einem Lockvogelangebot gelinkt hatte. Diese Rechtsprechung bestätigt der BGH mit einem Urteil vom 11.2.2004 zumindest für den Fall der Erstvermietung, wo noch keine Erfahrungswerte für das Grundstück vorliegen (VIII ZR 195/03, WuM 2004, 201): Wenn keine besonderen Umstände hinzutreten, kann der Mieter nicht darauf vertrauen, dass die Vorauszahlungen kostendeckend sind. Der Vermieter braucht den Mieter auf eine zu knappe Bemessung der Vorauszahlungen auch nicht hinzuweisen.

Dachrinnenreinigung

Lange war die Frage streitig, ob der Vermieter die Kosten der Dachrinnenreinigung auf die Mieter umlegen kann. Der BGH hat dies jetzt bejaht, aber zugleich zwei wichtige Einschränkungen gemacht (VIII ZR 167/03, Urteil vom 7.4.2004, in WuM 2004, 290). Grundsätzlich können diese Kosten nach Auffassung des BGH umlegbar sein, denn sie fallen unter "sonstige Betriebskosten" im Sinne des jetzigen § 2 Betriebskostenverordnung. Voraussetzung dafür ist, dass die Kosten mit einer gewissen Regelmäßigkeit anfallen, nicht nur einmalig, z.B. zur Beseitigung einer bereits eingetretenen Verstopfung. Die Umlegung setzt zweitens voraus, dass sie konkret mit dem Mieter vereinbart ist.

Gartenpflege

Oft wird die Frage gestellt: Wieso muss ich als Mieter die Kosten für die Pflege des Gartens mitbezahlen, den ich gar nicht nutzen darf? Der BGH hat mit Urteil vom 26. Mai 2004 (VIII ZR 135/03, WuM 2004, 399) für Klarheit gesorgt: Eine gepflegte Gartenfläche hebt die Wohn- und Lebensqualität und kommt damit auch den Mietern zugute, die sie nicht nutzen (können). Daher sind die Pflegekosten umlegbar. Anders liegt es aber, wenn die Flächen dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind. Die hierfür entstehenden Gartenpflegekosten dürfen nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden.

Belegkopien

Anspruch auf Übersendung von Belegkopien haben nur Mieter von älteren preisgebundenen ("Sozial-") Wohnungen, alle anderen Mieter müssen sich zur Belegprüfung ins Büro des Vermieters begeben, so der BGH in einem Urteil vom 8.3.2006 (VIII ZR 78/05). Ausnahmen kann es aber geben, wenn die Belegeinsicht beim Vermieter nicht zumutbar ist, insbesondere wenn dieser keinen Sitz am Wohnort des Mieters hat. Im selben Urteil befasst der BGH sich mit der Frage, wie eine Abrechnung bei gemischt genutzten Gebäuden auszusehen hat. Salomonisch urteilt der BGH, dass die Betriebskosten für die gewerblich genutzten Räume jedenfalls dann nicht gesondert ausgewiesen und vorweg abgezogen werden müssen, wenn die Kosten nicht zu einer "ins Gewicht fallenden" Mehrbelastung der Wohnungsmieter führen. In einem Urteil vom 25.10.2006 (VIII ZR 251/05) hat der BGH ergänzend angemerkt, dass es grundsätzlich Sache des Mieters sei, zu beweisen, dass die durch die gewerblich genutzten Flächen bedingten höheren Betriebskosten nicht unerheblich sind. Der Vermieter kann aber gehalten sein, dem Mieter die erforderlichen Kenntnisse und Zahlen zu liefern.

Wirtschaftlichkeit

In einem Urteil vom 28.11.2007 (VIII ZR 243/06) bekannte sich der BGH zum Wirtschaftlichkeitsgebot, das auch bei der Übertragung der Beheizung auf einen Wärmedienstleister ("Contractor") gelte. Der BGH hob hervor, dass ein Vermieter bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der von dem Mieter zu tragenden Kosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten muss. Allerdings, so der BGH in einem Urteil vom 31.10.2007 (VIII ZR 261/06), geht das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht so weit, dass der Vermieter eine alte Zentralheizung modernisieren muss, um einen sparsameren Verbrauch zu erreichen. Solange die Heizung ihren Dienst versehe, müssten die Mieter die hohen Heizkosten tragen.

Verteilerschlüssel

Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden (Urteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05).

Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Es genügt nicht, die aus dem Einwohnermelderegister ersichtliche Belegungszahl zugrunde zulegen (Urteil vom 23.01.2008 - VIII ZR 82/07).

Abweichungen bei der Wohnfläche

Im Streit über eine Nebenkostenabrechnung beanstandete der Mieter, der Kostenanteil seiner Wohnung sei zu hoch bemessen, da die Wohnfläche kleiner sei als im Mietvertrag angegeben. Schadet nichts, meint der BGH, wenn die Abweichung weniger als 10 Prozent beträgt (Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06).

Aufzugskosten

Aufzugskostenkosten kann der Vermieter mangels abweichender Vereinbarung auch dann auf die Erdgeschossmieter umlegen, wenn diese überhaupt keinen Nutzen vom Fahrstuhl haben, weil es weder Keller- noch Bodenräume gibt (VIII ZR 103/06, Urteil vom 20.9.2006).

Wohnungswasserzähler

Erst wenn alle Wohnungen eines Hauses mit Wohnungswasserzählern ausgestattet sind, können die Mieter eine Wasserabrechnung nach ihrem individuellen Verbrauch verlangen. Das entschied der BGH am 12. März 2008 (VIII ZR 188/07) auf die Klage einer Mieterin hin, die sich gegen die pauschale Wasserabrechnung gewandt und eine Abrechnung anhand des Wasserzählers in ihrer Wohnung verlangt hatte. Nur eine Wohnung hatte in dem fraglichen Gebäude noch keinen eigenen Wasserzähler. Der BGH lehnte die Forderung ab und wies darauf hin, dass eine gesetzliche Verpflichtung zur Abrechnung nach Verbrauch nur bestehe, wenn alle Wohnungen über eigene Zähler verfügten.

Neuartig entstehende Betriebskosten

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen (VIII ZR 80/06, Urteil vom 27.9.2006). Aus dem Urteil ergibt sich zugleich, dass die Umlage der neu entstandenen Kosten den Mietern nicht vorher, also vor Beginn des fraglichen Abrechnungszeitraums, angekündigt werden muss.

Prüfkosten

Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können (BGH, VIII ZR 123/06, 14.02.2007).

Vorwegabzug (I)

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile - z.B. für gewerbliche Flächen oder nicht umlagefähige Aufwendungen - nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (BGH, VIII ZR 1/06, Urteil vom 14.02.2007).

Vorwegabzug (II)

Eine Betriebskostenabrechnung ist dann formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Zu diesem Zweck sind folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, der zu Grunde gelegte Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Die Vornahme eines Vorwegabzuges für gewerbliche Nutzungen gehört auch dann nicht zu den Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird. Ein zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft nur die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Folge ist nicht die Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, sondern eine entsprechende Korrektur der Abrechnung. Betrifft der Fehler nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können (BGH, VIII ZR 46/10, Urteil vom 13.10.2010).

Hauswart

Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, so kann der Mieter dies mit "schlichtem Bestreiten" beanstanden. Es ist dann Sache des Vermieters, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. Die Leistungsbeschreibung im Hauswartvertrag ist nur ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten. Entscheidend ist der tatsächliche Zeitaufwand (Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 27/07).

Heizkosten

Bildet der Vermieter "Nutzergruppen", z.B. weil Flächen eines Hauses oder einer Wohnanlage mit unterschiedlichen Erfassungsgeräten ausgestattet sind, so muss der Gesamt-Verbrauch jeder Nutzergruppe erfasst werden, beispielsweise mit Wärmemengenzählern. Es geht nicht an, den Verbrauch einer Nutzergruppe dadurch rechnerisch zu ermitteln, dass der Verbrauch einer anderen Gruppe gemessen und vom Gesamtverbrauch des Hauses abgezogen wird (VIII ZR 57/07, Urteil vom16. Juli 2008). Berücksichtigt der Vermieter dies nicht, so kann der Mieter seinen nach der falschen Methode errechneten Verbrauch gemäß § 12 Heizkostenverordnung um 15 Prozent kürzen.

Betriebskostenabrechnung nach Wirtschaftseinheit

Der BGH hat durch Urteil vom 20.10.2010 (Az.VIII ZR 73/10) entschieden, dass der Vermieter Betriebskostenabrechnungen auch für Wirtschaftseinheiten (Zusammenfassung mehrerer Gebäude) erstellen darf, solange dies nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Die Entscheidung darüber unterliegt dem sachgerechten Ermessen des Vermieters.

Vereinbarung von Betriebskosten im sozialen Wohnungsbau

Der BGH hat mit Urteil vom 13.01.2010 (Az. VIII ZR 137/09) entschieden, das es genügt, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II.BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Betriebskosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. § 20 Neubaumietenverordnung verlange nicht die Aufschlüsselung von Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten. Für den Mieter komme es entscheidend darauf an, die Summe der Nebenkosten, die er voraussichtlich zu tragen habe, zu kennen.